기사 메일전송
[사회보조] 전세사기를 예방하는 5가지 방법
  • 박준호 기자
  • 등록 2023-05-17 02:15:41
기사수정
  • 발 빠른 대처와 꼼꼼한 확인이 핵심
말만 들어도 어려운 부동산 용어, 그렇기에 이를 악용한 사기가 빈번하다.
하지만 앞선 전세사기 유형에 대한 설명을 이해했다면, 전세사기 예방법도 잘 파악할 수 있을 것이다. 본지는 전세사기의 5가지 예방법에 대해 알리고자 한다.

① 계약 당일 전입신고를 통해 대항력과 우선변제권 신청하기 


 임대차 계약에서 임대인과 임차인 당사자 간의 계약만으로 모든 법률효과가 발휘되는 것은 아니다. 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장하기 위해선 대항력을 갖춰야만 한다. 이 개념이 존재하는 이유는 부동산의 소유주가 바뀔 가능성이 있기 때문이다. 만약 부동산의 소유주가 변경됐다면, 세입자는 새로운 소유주와 계약을 체결했던 것이 아니므로 기존의 계약관계를 주장해야 한다. 하지만 그때 세입자가 대항력을 갖추고 있지 않았다면, 새 소유주가 전세보증금을 주지 않고 쫓아내도 법적인 문제가 없는 최악의 상황이 벌어질 수 있다. 이를 방지하기 위해선 전입신고를 해야 하며, 임대차 계약 당일 신분증을 지참해 가까운 주민센터를 방문한 뒤 전입신고서를 작성해 제출하면 된다. 그리고 이때 우선변제권을 위해 임대차계약서도 함께 지참해 확정일자가 찍힌 도장을 받는 것도 잊어선 안 된다. 


 ② 전세보증보험 가입하기 


 전세보증보험이란, 세입자가 임차한 주택이 전세계약 기간에 경매로 넘어가 전세금을 돌려받지 못하거나, 계약 종료 후 임대인이 전세금을 돌려주지 못하게 될 경우 이를 보증기관으로부터 대신 받을 수 있는 금융상품이다. 현재 △주택도시보증공사(HUG) △서울보증보험(SGI) △ 주택금융공사(HF) 세 종류의 보증보험이 존재한다. △근저당 △신탁 △압류와 같이 권리사항이 복잡한 집은 보증보험 가입이 거절될 수 있는데, 복잡한 전세계약에 머리가 아프다면 이렇게 거절되는 집은 계약을 체결하지 않는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 


③ 등기부등본에 있는 근저당 확인하기 


 임대차계약 시 해당 부동산의 등기부등본을 확인해 보는 것은 필수다. 등기란, 국가 기관이 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적는 일을 말한다. 우리는 등기부등본을 확인해 봄으로써 부동산의 △지번 △면적 △구조와 같은 현황은 물론 △소유권 △저당권 △전세권 등 어떤 권리가 이 부동산에 설정돼있는지 알아볼 수 있다. 앞서 설명한 깡통주택과의 계약을 피하기 위해선 등기부등본을 필히 열람해 해당 부동산에 설정된 근저당이 얼마나 되는지 역시 확인해야 한다. 통상적으로 근저당과 전세가를 합한 금액이 매매가의 70% 이하인 집을 선택하는 것이 경매에서 유찰되더라도 온전한 보증금을 돌려받을 수 있는 안전한 부동산이라고 알려져 있다. 


④ 대항력 악용을 방지하는 특약사항 조항 작성 


 앞선 지면을 통해 전입신고 후 다음날 00시에 효력이 발생하는 대항력의 효력 발생 시점을 악용하는 사기유형에 대해 알아봤다. 이를 방지 하기 위해선 부동산임대계약서 작성 시, 다음과 같이 특약사항에 대항력 효력 발생 전까진 근저당 설정을 금지하는 조항을 작성하면 된다. 

※ 특약사항 


특약 1 주택을 인도받은 임차인은 00년 00월 00일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정 일자의 다음 날까지 임차주택의 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다. 


특약 2 임대인이 위 특약에 위반해 임차주택의 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상해야 한다. 


⑤ 전세권 설정하기 


 전세계약 시, 전세계약 직후 효력이 바로 발생하는 전세권을 설정하는 것도 대항력 악용을 방지하는 한 가지 방법이다. 임대차계약으로 생기는 임차권은 채권이지만, 전세권은 물권에 속하기 때문에 이 둘은 존속기간과 성질 등에서 차이가 존재한다. 민법을 살펴보면 “민법 제303조(전세권의 내용) ① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을

권리가 있다”는 내용이 있다. 임차인은 전세권을 통해 대항력 악용을 방지할 수 있을 뿐 아니라 보다 강력한 권리를 주장할 수 있다. 



전세피해 당했다면? 전세피해지원센터에 도움을 요청하자 


 정부는 작년 9월, 피해자들에게 종합피해지원 서비스를 일원적으로 제공하기 위해 ‘전세피해지원센터’를 개소했다. 센터에는 △변호사 △법무사 △공인중개사 △주택도시보증공사 (HUG) 직원들이 상주하며 무료 법률 상담을 제공한다. 또한 △임차인 피해복구 지원을 위한 LH임대주택 제공 △무이자 대출을 비롯한 다양한 금융 지원 △심리 상담도 지원하고 있다. 이 곳 뿐만 아니라 △서울시 전·월세 종합지원센터 △경기도전세피해지원센터 △인천전세피해지원센터같은 지자체 지원센터도 잇따라 개소하며 전세 피해자들의 더 용이한 접근이 가능해졌다



박준호 기자 Ι parkjunho@kyonggi.ac.kr

TAG
0
모바일 버전 바로가기